Kā atpazīt krīzi ?

krize

Droša pazīme, ka tuvojas krīze, ir kapitālās un mājokļu būv­niecības īpatsvara palielināšanās iekš­zemes kopproduktā. Cik tuvu kraham atrodas Krievijas tirgus? Nekustamā īpašuma krīzei Atēnās pirms 2300 gadu bija tādi paši iemes­li kā tagad – finanšu koncentrēšana baņķieru rokās (tolaik tie bija dievna­mi), korupcija kredītu sadalē un ekonomikas nosliece uz kapitālās celt­niecības pusi.
Kopš tā laika maz kas ir mainījies. Nekustamais īpašums ir unikāla prece. Tam galvenais ir ģeogrāfiskā diferenciācija – ne aizstāšana ar im­portu, ne eksports nav iespējami.

Tas apvienojumā ar ilgu ražošanas termi­ņu un būtiskiem nemainīgajiem izde­vumiem nosaka, ka nekustamais īpa­šums ir mainīga pieprasījuma prece; tam ir jāprovocē pārprodukcijas un deficīta krīzes. Parastie ražotāji nevarētu darbo­ties šādā tirgū – riski ir pārāk lieli. Tirgus paliktu naturālajā stadijā (būvniecība pēc pasūtījuma no vieg­li saražojamiem materiāliem), ja vien nebūtu triju ekonomisko spēku, kas ir iemācījušies pārnest riskus no ne­kustamā īpašuma ražotājiem uz plašu sabiedrību.

Pirmais spēks ir nomas institūci­ja, kas ļāva atdalīt valdījumu no lie­tošanas un nodrošināja patērētājiem piekļuvi nekustamajam īpašumam ar apmaksu nebeidzamā plūsmā vien­reizēja maksājuma vietā. Noma ļauj būtiski palielināt nekustamā īpašu­ma vērtību un maksātspējīgu piepra­sījumu, padara investīcijas pievilcīgas un nodrošina tirgus kapitalizāci­ju, kas ir pietiekama pieprasījuma apmierināšanai. Jo lielāks valstī ir nomāto mājokļu īpatsvars, jo mazāk valsts ir pakļau­ta nekustamā īpašuma krīzēm. Vā­cijā, kur nekustamais īpašums pie­der tikai 43% iedzīvotāju, 2007. gada krīze bija salīdzinoši maiga, ko nevar teikt par Spāniju, kur ir 82% mājokļu īpašnieku.

Tiem, kas spēj apvienot valdīju­mu un lietošanu, līdzīga nozīme ir hi­potēkas institūcijai. Investoriem hi­potēkas vērtība ir lielāka par nomas vērtību, jo naudas plūsma hipotē­kā ir galīga un ietver īpašuma titula nodošanu. Mūsdienās būvnieki var atļauties ievērojami lielākas investīcijas pa­matfondos. Tomēr riski nekur nepa­zūd, tie uzkrājas banku sistēmā un agri vai vēlu nāk gaismā. Par krīžu cēloni kļūst nevis dabiskās pieprasī­juma un piedāvājuma svārstības, bet to līdzsvara instrumenti. Nekusta­mā īpašuma tirgus cikli ir garāki, bet pašas krīzes kļūst globālas, aptverot veselu valsti vai pat valstu grupu – atbilstoši banku sistēmas ģeogrāfijai.

Kopš 1793 – 1797. gada, kad karš ar Napoleonu samazināja Anglijas banku kreditēšanas iespējas, kas ne­kavējoties noveda pie zemes un ne­kustamā īpašuma tirgus kraha ASV, tostarp arī jaunajā galvaspilsētā Va­šingtonā, līdz pat krīzēm 2007 – 2010. gadā shēma ir viena: pret nekustamā īpašuma ķīlu izsnieg­to kredītu īpatsvara palielināšanās banku bilancēs; banku risku novirzī­šana, pārdodot cilvēkiem kredītus, iz­mantojot dažādus vērtspapīrus; ne­kustamā īpašuma vērtības pieaugums tirgus finansiālo iespēju palielināša­nās dēļ; jutīguma samazināšanās pret risku, cerot uz turpmāku izaugsmi, un, visbeidzot, trigers, kas krasi samazina turpmākās banku finansēšanas iespējas.

Cīņa ar krīžu sekām ir vienkār­ša – pieejamā finansējuma līmenis pakāpeniski atjaunojas, bet tā vērtī­ba recesijas un līdz ar to patēriņa kri­tuma dēļ samazinās. Ja valsts ir ga­tava bankas atbalstīt ar likviditāti un kādu laiku izpirkt ar nekustamo īpa­šumu nodrošinātos parādus, tas paāt­rina tirgus atgriešanos līdzsvara stā­voklī. Krīzes tiek atrisinātas ar jaunas būvniecības apjomu īslaicīgu samazi­nāšanos un nekustamā īpašuma daļas pārdalīšanu maksātspējīgāko īpaš­nieku labā – protams, ja krīzes laikā uz slikto pusi nemainās teritorijas īpašības. Starptautiskos darījumos (kur kāda no līguma pusēm nav saistīta ar Latviju, tātad nav pazīstama ar Latvijas likumiem un tiesu nolē­mumiem) bieži vien ir ļoti problemātiski un dažkārt pat neiespējami vienoties par darīju­ma strukturēšanu saskaņā ar mūsu valsts normatīvajiem aktiem.

Tas ir tikai saprotami, ka, slēdzot darījumus, kuru summas var pārsniegt simtiem tūkstošu eiro, līdzēji nevēlas savām attiecībām piemērot likumus, ar kuriem tiem nav bijusi iepriekšēja pieredze. Lai atrastu kompromisu, puses mēdz vie­noties par kādas neatkarīgas un ar līdzējiem nesaistītas valsts normatīvo aktu piemērošanu. Starptautiskos darījumos šī izvēle nereti tiek izdarīta par labu Anglijai – gan vēsturisku, gan ekonomisku apsvērumu dēļ. Praksē Anglijas tiesības bieži tiek piemērotas ne tikai darīju­mos, kur pašas puses ir no anglosakšu tiesību sistēmas, bet arī biznesa attiecībās starp uzņē­mumiem, kas pieder pie kontinentālās Eiropas tiesību loka.

Tādējādi rodas jautājums – kāpēc gan biznesa vidē angļu likumi tiek uzskatīti par tik pievilcīgiem? Būtisku aspektu ir daudz, un tie atšķiras atkarībā no plānotā darījuma struktūras. To­mēr viena no galvenajām priekšrocībām ir šīs tiesību sistēmas attīstības līmenis, tradīcijas, kā arī ar saistošiem precedentiem nostipri­nātā tiesu prakse. Šie tiesu nolēmumi ļauj uzņēmējiem jau pirms darījuma noslēgšanas pietiekoši skaidri iepazīties ar to, kā konkrēts jautājums nepieciešamības gadījumā varētu tikt atrisināts tiesā. Līdz ar to tiek mazinātas neskaidrības par kāda likuma vai līguma pun­kta interpretāciju strīda gadījumā.

Jāpiemin arī fakts, ka Anglijas llgumtiesības ir balstītas uz freedom ofcontract (līguma brīvības) principu, kas jau pēc savas būtības biznesa videi nodrošina salīdzinoši lielāku rīcības brīvību, nekā ierasts kontinentālās Eiropas jurisdikcijās. Šis angļu tiesību prin­cips nozīmē, ka pusēm ir stingrs pienākums izpildīt līgumā noteikto un tiesas vadīsies gal­venokārt no tā, kas rakstīts līgumā, neņemot vērā pušu ārpuslīgumiskos nodomus, aplie­cinājumus un ieceres. Citiem vārdiem, tiesas neveiks līguma un apkārtējo apstākļu kopējo interpretāciju, bet gan vadīsies strikti pēc lī­gumā rakstītā – protams, izņemot gadījumus, kad līguma noteikumi ir klaji pretlikumīgi vai pretēji vispārpieņemtajām valsts un sabiedrī­bas normām (public policy).

Līdz ar to komersantiem ir relatīvi vienkār­ši precīzi noregulēt savas biznesa attiecības, jo to tiesības un pienākumi pamatā tiks regulēti tikai ar noslēgto līgumu. Tāpēc biznesa vidē valda uzskats, ka attiecībā uz vienmēr attīstībā esošajām uzņēmējdarbības vajadzībām angļu tiesības ir draudzīgas, sniedzot komersantiem nepieciešamo elastīgumu un pielāgojamību katrai konkrētajai situācijai. Tomēr, slēdzot darījumus saskaņā ar angļu tiesībām, jāievēro daži būtiski noteikumi. Piemēram, atbilstoši tiesu praksei gandrīz visi līgumi, izņemot dažus likumā noteiktus gadījumus, tiek uzskatīti par noslēgtiem ar mirkli, kad puses ir panākušas vienošanos par pašiem būtiskākajiem noteikumiem.

Tādējādi pat bez rakstveida līguma noslēgšanas starp pusēm var rasties juridiski saistošas attiecības, kuru sastāvdaļas ir noteiktas, piemēram, vienīgi elektroniskajās vēstulēs vai vienas puses no­ sūtītajā standarta līgumaformā. Lai izvairītos no šādas priekšlaicīgas līgumu noslēgšanas, praksē ir ieteicams lietot terminu Subject to Contract, kas skaidri parāda, ka līgums ir tikai sagatavošanas stadijā un to nevar uzskatīt par spēkā esošu.

Uzmanība jāpievērš arī angļu tiesību lī­gumos lietotajai terminoloģijai. Piemēram, atšķirība starp representation (apliecinājuma), warranty (galvojuma) un indemnity (garanti­jas) pārkāpšanu slēpjas cietušajai pusei pieeja­mo tiesību aizsardzības līdzekļu klāstā. Proti, atkarībā no termina izvēles cietušajai pusei var būt tiesības uz zaudējumu atlīdzināšanu, līguma restitūciju vai zaudējumu atprasīšanu jau kā esošu parādu, bez atsevišķas zaudējumu apmēra pierādīšanas procedūras. Savukārt starpība starp best (labākajiem) un reasonable (saprātīgiem) endeavours (centieniem) ir saistīta ar to, cik spēcīga ir puses apņemšanās izpildīt savus līgumā paredzētos pienākumus un vai, nodrošinot līguma izpildi, tai ir jāuzņemas būtiskas finansiālas saistības, nepie­ciešamības gadījumā pat ciešot ievērojamus zaudējumus.

krize2

Slēdzot līgumus, kur tiks piemērotas an­gļu tiesības, pastāv vēl virkne aspektu, kam ir jāpievērš īpaša uzmanība. Tomēr realitāte liecina, ka pat ar Angliju nesaistītiem līdzē­jiem angļu tiesību koncepti, tradīcijas, kā ari šis tiesību sistēmas noteiktība un paredzamība starptautiskos darījumos nereti ir laba alterna­tīva, īpaši gadījumos, kad Latvijas normatīvos aktus praktisku apsvērumu dēļ puses nevēlas vai nevar piemērot. Par krīzes tuvošanos liecina vai­rāki priekšvēstneši, un visdrošākais ir kapitālās un mājokļu celtniecības īpatsvara palielināšanās IKR Jaunā­ko laiku vēsturē pirms nekustamā īpašuma krīzēm kapitālā celtniecība palielinājās līdz 10-12%, mājokļu būvniecība līdz 5-6% no IKP (izņē­mums bija valstis, kur IKP palieli­nājās virs 6% gadā).

Īrijā 2006. gada sākumā celtniecības īpatsvars IKP pārsniedza 18%, bet mājok­ļu būvniecības īpatsvars – astoņus procentus. Otrs svarīgs indikators ir īres lie­lums. Vēsturiski pierādīts, ka tad, ja nomas maksu pamatlikme nokrītas zemāk par vidēja termiņa valsts ob­ligāciju ienesīgumu, nekustamā īpašuma cenu līmenis nav stabils un var gaidīt krīzi. ASV pirms 2007. gada kritums bija aptuveni 1% gadā, Īrijā pirms krīzes tas bija aptuveni 0,5 procenti.

Trešais indikators ir ilgstoša vi­dējās algas palielināšanās, ievēroja­mi apsteidzot kopējās pievienotās vērtības palielināšanos IKP un reālā IKP pieaugumu. Piemēram, Īrijā sešos 21. gadsimta gados algas palie­linājās par 30%, bet tajā pašā laikā eirozonā – vidēji par desmit procen­tiem. Nekustamā īpašuma vērtības ilgstošs (vairāk nekā piecus gadus) pieaugums, apsteidzot IKP palieli­nāšanos par 4% gadā vai vairāk, 20. un 21. gadsimtā vienmēr beidzies ar nekustamā īpašuma krīzi. ASV un Eiropā šī plaisa 2000.-2007. gadā bija 4-6 procenti. Vispārējās tendences attīstītajās valstīs liecina par nekustamā īpa­šuma krīžu padziļināšanos nākot­nē. Pēdējos 100 gados hipotēku īpat­svars banku bilancēs ir palielinājies no 30% līdz 60%, kā arī vidēji no 60% līdz 200% pieaugusi privā­tā parāda attiecība pret IKP.

Ēnu banku (tiešo kredītu, komercpapīru, cita veida nebanku finansējuma) daļa nekustamā īpašuma sektorā 2000. gadā pārsniedza 50 procentu. Lai gan tagad tā ir samazinājusies līdz aptuveni 40%, absolūtajā apjo­mā tā ir 1,5 reizes lielāka nekā pirms 15 gadiem. Runām par nekustamā īpašuma krīzes tuvošanos Krievijā pagaidām nav pamata. Kapitālās celtniecības īpatsvars IKP nepārsniedz 6-7%, mājokļu būvniecības īpatsvars 3-4 procentus. Pat laika posmā no 2000. līdz 2007. gadam cenas par kvad­rātmetru Maskavā palielinājās mazāk nekā IKP dolāros (5 rei­zes pret 5,2 reizēm), bet kopš 2007. gada tās stagnēja, lai gan IKP palielinājās vēl 1,5 reizes. Arī algas Krievijā palielinājās lēnāk nekā IKP un tikai mazliet ātrāk nekā pievienotās vērtības apjoms.

Tikai nomas likmes stabili sagla­bājās aptuveni 4% līmenī gadā, turklāt Krievijas valsts vidējā ter­miņa obligāciju ienesīgums neno­slīdēja zemāk par 4%, bet pašlaik tās tiek tirgotas ar ievērojami lie­lāku ienesīgumu. Tas gan vairāk liecina par zemo pieprasījumu pēc īres mājokļiem – Krievijā 84% iedzīvotāju pašiem pieder nekustamais īpašums, bet darbaspēka migrācija valstī ir ļoti maza. Taču tas nenozīmē, ka nekusta­mā īpašuma cenas nevarētu kristies. Ienākumu un IKP samazināšanās, procentu likmju palielināšanās – visas pazīmes pašlaik liecina par kvadrātmetra cenas vērtības samazināšanos nākotnē. Ja reiz ekonomi­ka, tāpat kā nafta, virzās uz 2004 – 2005. gada līmeni, uz to var tiekties arī cena par kvadrātmetru. Tikai šis process nebūs lavīnveidīgs un neno­vedīs pie masveidīgiem bankrotiem, kā tas mēdz notikt krīžu laikā.

Leave your comment